不動産の物件資料

不動産物件資料

物件概要書

 不動産の取引において、購入物件を探している段階では、資料として仲介業者(宅建業者)が渡してくれるのは「物件概要書」だけである場合が多いです。そう、間取図または地形図が用紙にどんと載り、横に表にして概要が記載されている一枚の用紙です。

 一般消費者の方は、物件を紹介する不動産会社には物件の登記記録、図面類、固定資産税額の資料(固定資産公課又は評価証明書)、開発計画簿、建築確認(建築概要書)、重要事項説明書などの書類一式を全て備えていると思われるかもしれません。しかし、実際は、顧客を現地案内する際に仲介業者の営業社員の手元にあるのは、この物件概要書一枚ということが多いのです。もし、顧客が気に入って話が前に進むようなら、初めて本格的な調査を開始します。

不動産の仲介の仕組み

 これは、不動産の仲介の仕組みを理解しないと分かりづらいのですが、不動産の売主から売却依頼を受けた仲介業者(これを元付け(もとづけ)といいます)から他の全ての仲介業者に販売協力を依頼して、買主を紹介する仲介業者(これを客付け(きゃくづけ)といいます)と取引の話をまとめるのです。この際の販売協力の依頼として、レインズに物件登録をするのです。

レインズと物件確認

 したがって、元付け業者は物件の価格査定をするために、上記の様に登記記録、役所調査等を事前に致します。そして売出し価格が決まると、概要を記載した「物件概要書」を作成してレインズに登録するのです。

 しかし、客付け業者のもとには日常数多くの新規物件の情報がレインズで提供されます。それら全てを元付け業者のように調査することは難しいのです。従って、入手した何物件もの「物件概要書」を手に、日常、「物件確認」(ぶっかく)という現地確認をしています。調査というほどではないです。取引で問題になりやすい、前面道路の確認と隣地との境界や日当たりなどを確認し、建物外観の状態を目視で確認します。内覧は空家でない限り難しい場合が多いです。この際、不明点は電話で元付け業者に確認するのです。

 客付け業者は顧客が前向きならば、元付け業者に詳しい資料を請求しやすいのですが、顧客がそれほどでない場合には請求しづらいです。また、元付け業者も最初から全ての資料の提供を拒む場合も多いのです。それゆえ、現地案内を受けた際に、営業社員に不明点を質問しても「調べて返事いたします」との返答が多くなってしまうのです。改善が必要なところです。

 レインズを一般に公開するかどうかという話題もよく出てくるのですが、元付け業者が全てを登録しない問題とか、公開すると客付け業者が食べていけないとか色々と議論があり、公開に至っておりません。

住宅地図

 さて、「物件概要書」以外に、不動産の調査を開始するのに、用意したいのは住宅地図です。住宅地図は一般の道路マップとは違い、一軒一軒、一戸一戸の建物名称、居住者名が記載されているもので、不動産業、タクシー業、商店等の配送業務などで利用されています。全国展開した住宅地図はゼンリンが販売しています。市町村毎の書籍販売と業務用ソフト販売もしていますが、個人で小さな地域を調べるために入手したいなら、「ゼンリン住宅地図プリントサービス」が利用できます。PCまたはスマートフォン等で予約して全国のセブンイレブンで印刷するという方法です。1枚当たり400円と利用しやすい価格です。

 どうして住宅地図が必要かというと、道路マップやカーナビだけでは、近くに来ても正確な住居表示が分からないと現地にたどり着けなかったり、現地が分からなかったりすることと、役所での調査の際に場所の提示が必要で、住居表示だけよりも話が早いからです。