不動産の物件調査方法

不動産重要書類

 不動産の物件調査の手順を確認すると、先ず不動産業者から入手した「物件概要書」と住宅地図を準備しますが、住宅地図の個々の住宅に記載されている居住者は必ずしも所有者とは限らないため、できれば所有者が誰かを不動産業者から聞いておくと後が楽です。なお、所有者イコール売主とも限りませんので注意が必要です。

1. 登記の調査

 法務局では登記の調査として、対象物件の土地、建物を登記記録の証明である「登記事項証明書」、隣接地と前面道路の「登記事項要約書」で確認しましょう。「登記事項要約書」は権利関係をこれで確認はできますが、証明書にはなり得ませんので注意が必要です。

 「登記事項証明書」の内容は、「表題部」、「甲区」、「乙区」に分けられて記載されています。

表題部

 表題部はその不動産の表示登記がされます。土地では、所在、地番、地目、地積などです。建物の場合は、家屋番号、種類、構造、床面積などが記載されます。なお、マンションなどの区分所有建物の場合、様式が異なります。

甲区

 甲区は所有権に関する事項が記録されます。

乙区

 乙区は所有権以外の権利に関する事項が記録されます。

注意する登記

 注意する登記は、「甲区」では、所有権の仮登記、買戻権、差押え、仮差押え、仮処分などがあります。「乙区」では、抵当権、根抵当権、地役権、地上権などに注意しましょう。

 次に、前面道路では、所有者と地目を確認しましょう。地目は公衆用道路の他に、私道の場合では宅地になっていたり雑種地になっている場合もあります。

 図面では、土地の所在・地番と建物の所在・家屋番号で調べて入手しましょう。公図、地積測量図、建物図面、土地所在図などです。

2. 現地調査

 これまで取得した住宅地図や登記記録関係の書類を元に、現状との差異を現地調査で確認しましょう。

 土地の調査する点では、境界点(境界標)があるか、地積は公簿と現状で差異があるか、形状・間口・奥行は地積測量図が正しいか、道路との高低差はどれほどか、地勢・地盤・土壌汚染などはどうか、方位はどうか、登記された建物以外の工作物はないかなどです。

 建物では、増改築されていないか、隣地への越境はないかなどです。

 なお、角地では角切りがされているか、間口は2m以上あるか、前面道路の幅員は4m以上あるかどうかなども重要です。資料と現地を照らし合わせて確認しましょう。

3. 法令・道路・供給処理施設の調査

 所在地を管轄する役所の都市計画課、開発課、建築指導課、道路課、上下水道課(局)などで法令・道路・供給処理施設の調査が必要です。都市ガスの場合は、ガス会社のホームページで前面道路のガス管埋設状況が確認できる場合もあります。

 神戸市役所のように各種制限を集中してモニターで確認・印刷するサービスを提供する自治体も増えてきていますが、まだまだ基本は窓口で住宅地図で場所を示しながら確認することになります。用途地域等の規制の内容、開発登録簿、建築概要書(建築確認の記録)、道路の種類、上下水道の前面道路の埋設・引込み状況などの確認です。

 なお、固定資産税額等を確認するのに、固定資産公課(評価)証明書がありますが、これは所有者本人かその代理人あるいは媒介業者しか取得できませんので、不動産業者に提供してもらいましょう。

4. 追加調査

 上記1~3の調査は、仲介業者に紹介を受けている場合契約前に「重要事項説明書」に規制等の内容をまとめて、宅建士による重要事項の説明を受けられるのですが、検討段階の物件では重要事項説明書がまだ作成されていない場合も多く、また契約前提でないと提供してくれない場合も多いですので、自分で分かる範囲は追加調査してみても良いと思います。