不動産の開発行為

宅地開発

開発行為の面積基準

 土地の開発行為を行う場合には都道府県知事(指定都市等では市長)の許可が必要です。許可が必要な面積は、

  • 市街化区域内なら原則1,000㎡以上
  • 市街化調整区域なら面積に係わらず原則全て
  • 未線引きの都市計画区域や準都市計画区域では原則3,000㎡以上
  • それ以外の都市計画区域外では10,000㎡以上

になります。ちなみに神戸市では市街化区域は500㎡以上で許可が必要です。

特定工作物

 例えばゴルフ場の開発の場合は、ゴルフ場は第二種特定工作物でそのための土地の区画形質の変更は開発行為に該当しますので、知事の許可が必要となります。

申請必要書類

 この場合、開発計画の一定の資格を有する者による設計図書はもちろん、開発区域内の地権者の開発同意書と印鑑証明書、開発区域に隣接する地権者の隣接同意書と印鑑証明書を原則全て取得しないといけません。さらに町内会長やコースの芝に散水するための溜池に水を引く場合の水利組合の同意書も必要となります。もちろん、関係する公共施設管理者の同意書や協議書、新設する公共施設管理者との協議書も必要です。

事前協議

 開発許可申請時にはこれら書面を全て整えて申請書を提出しないといけませんが、まずは市との事前協議をいたします。知事の許可といっても、開発する土地を直接管轄する市との協議を終えないと知事に申請できないのです。

 したがって、開発業者は市役所の開発指導課に、事前協議をするのに必要な書類の問い合わせや条例や地区計画等の存在を確認したりしますので、競合する他の開発行為等の何らかの動きがあれば窓口でわかる訳です。

 あるいは、土地の買収と同意書の取得のために地権者と交渉を開始している可能性もありますから、その聞き込みでも計画の存在を確認することが可能です。