不動産業の種類

2020年11月14日

不動産業の種類

街並み

 個人又は不動産業以外の法人が不動産を取得・活用・処分する場合においても、不特定多数に反復継続して取引等をするケースでは、事前に免許や許可等が必要となる場合が多いです。

 ここでは、不動産業の種類について、大まかに4つの業態に分類します。

不動産開発・分譲業

ニュータウン

 山林などを宅地に造成し、住宅などの建物を建築し、分譲するものをいいます。

開発

 その造成が開発行為に該当する場合は、都市計画法では、知事(指定都市等では市長)の開発許可が必要と規定しています。宅地造成工事規制区域内での、一定の宅地造成工事では、知事の許可が必要となります。

 また、建物建築に際しては、建築主事等の建築確認と中間検査、完了検査が必要となります。

分譲

 分譲業に関しては、自ら売却を不特定多数に反復継続することになる(業となる)ので、宅地建物取引業の免許が必要となります。

不動産流通業

不動産サービス

 土地や建物の売買、交換、貸借の媒介又は代理を行うものです。

 現物の不動産の流通については、宅地建物取引業法(昭和27年6月10日、最終改正平成26年6月25日)では次のように規定しています。

宅地

「建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法(昭和48年法律第100号)第8条第1項第1号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。」(同法第2条第1項)

 これは、下記に分類されます。

  • 建物の敷地に現に供せられている土地。
  • 建物の敷地にすることを目的に取引される土地。
  • 用途地域内の土地。ただし、道路、公園、河川その他の公共施設(交番など)に供せられている土地は除く。

宅地建物取引業

「宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。」(同法第2条第2項)

 これは、下記に分類されます。

  • 宅地又は建物(アパートやマンションの一室を含む)の売買又は交換を自ら不特定多数に反復継続して行うもの。
  • 宅地又は建物(アパートやマンションの一室を含む)の売買、交換又は賃借について、代理又は媒介を不特定多数に反復継続して行うもの。

 なお、賃借の契約当事者となる場合は除かれています。

宅地建物取引業者

「第3条第1項の免許を受けて宅地建物取引業を営むものをいう。」(同法第2条第3項)

 現物不動産ではなく、信託受益権を自ら売買、売買の代理又は媒介を行うには、金融商品取引法(昭和23年4月13日、最終改正平成27年9月4日)で規定されている第二種金融商品取引業者の登録が必要です。

不動産賃貸業

 土地、一戸建住宅、アパート、マンション、事務所、ビル等を自ら賃貸するものをいいます。アパート1棟だけの賃貸も、マンションやビル数棟の賃貸もあります。

不動産管理業

 ビル、マンション等の設備管理や清掃等、管理人の派遣等をするものをいいます。

宅地建物取引業の免許が不要の場合

  • 不動産流通業の中で、用途地域外の農地や山林をそのまま(宅地転用目的ではなく)自ら売買、交換、貸借したり、媒介又は代理を行う行為は、宅地建物取引業法上の「宅地」の取引に該当しませんので、宅地建物取引業の免許は不要です。
  • 不動産賃貸業(自ら賃貸)には宅地建物取引業の免許は不要です。
  • 不動産管理業には宅地建物取引業の免許は不要です。
  • 現物不動産ではなく、信託受益権の売買、売買の代理又は媒介を行うには宅地建物取引業の免許は不要です。